明清时期，土地交易颇为频繁。在中国传统文化影响下，通过个人道德修为、社会关系制约、国家法律规范三重保障，明清土地契约得以顺利履行。

明清时期，土地所有权发生了多重性结构变化，土地所有权和使用权产生实质性分离，由此出现了买卖、典当、质押等多种类型的土地契约文书。这些土地契约虽然因为土地转移权属类型、乡间俗例的差异而各有不同，但是为了双方快速便捷交易，明清时期已形成类似标准化的“格式合同”。这种契约几乎包含了民事合同的所有要件，对双方的权利义务进行了明确的界定和规范。例如，“明万历三十九年浙江会稽县叶汝兰与祁某某的绝卖契”，出卖人叶汝兰享有订立契约当日收到地价银180两的权利，同时应保证自己拥有出卖的两段山地的所有权；买受人祁某某则应向叶某交付地价银，按照“推头通例”交纳契税完成过户后，即拥有该土地的所有权。契约文书对当事人权利和义务的明确规范，对这一时期土地权属流转起到了重要保障作用。契约的顺利履行首先有赖于当事人的自觉自愿，取决于当事人是否重信守诺，是否能做到自我的道德约束。

但实际契约履行过程中，当事人可能因为各种缘由而中断或者撕毁契约，从而导致纠纷、争诉等。这就需要外部力量对双方进行监督，以协助契约的顺利履行。几乎所有明清土地契约文书中，都有“中人”“中保人”等。中人扮演了中介、担保人、调解人、证人等多种角色。中人要保证卖主的土地所有权没有争议，要参与土地定价、土地贫瘠与否、土地大小等交易过程中实质性问题的讨论和鉴别。有些中人在促成交易方面颇有经验，他们会将也许并不太熟悉的交易双方约在一起“三面言议”，凭借自身的威望或者智识，说服当事人最终达成协议签订契约。一旦契约出现纠纷或者争诉，中人有责任进行调解。中人凭借自身的社会地位和威望，以及对交易双方实际情况的熟悉，会督促双方履行相关义务，或者适时进行调停、斡旋、说合，尽力解决双方争端化解纠纷。如果调解无果，纠纷最终走向诉讼程序。

作为保障社会规范正常运行的最后措施，法律会适时介入各种契约纠纷。双方合意达成的契约文书称为白契，也称为私契。经政府登记入册认可的契约文书则为红契，也称官契。通常红契附有由承宣布政使司统一印制的官府收取契税的证明——契尾。契约经过交契税盖官印后，买受人即可持往过户，过户后，产权转入买受人名下，买受人同时承担相关赋税。《明律·户律·田律》规定：凡典买田宅，“不过割者，一亩至五亩笞四十，每五亩加一等，罪止杖一百，其田入官”。没有交过契税的白契和已经交过契税的红契长期并存。清代乾隆年间，土地交易频繁，脱逃赋税现象严重。因此，清政府开始严厉打击白契，大力推广红契。清《户部则例》规定：“凡民间置买田宅，于立契之后，限一年内呈明纳税，倘有逾限不报者，照例究追。”按照《大明律》和《大清律例》的规定，卖方违背诚信原则，重复典卖土地，中人若知情，则与卖地者同罪。明清加大了打击契约履行中的违法行为的力度，确保了民间土地经济活动的正常进行。

传统中国是一个农业国家，土地问题直接关系到赋税征收、人口变迁等重要问题。明清时期在充分考虑社会实际情况的基础上，优先尊重土地交易当事人的意愿，同时辅之以熟人社会网络关系制约，更有国家法律制度加以规范，尽可能保障土地交易流转关系的安全稳定，从而实现稳定社会秩序的目的。

（摘编自姬元贞《明清履行土地契约的三重保障》，有删改）